从房企资产出售到险资布局，写字楼租赁市场的新动向解析

在宏观经济调整与产业升级的双重驱动下，写字楼租赁市场正经历结构性变革。房企资产出售加速、险资布局深化，推动市场从 “规模扩张” 转向 “价值重塑”。2025 年三季度数据显示，重点城市甲级写字楼空置率仍处高位，租金环比下跌 2.9%，但核心商圈优质资产凭借稳定租约与产业集聚效应，仍吸引险资、REITs 等长期资本加码布局。

写字楼租赁市场进入价值重塑周期

房企资产出售潮下，写字楼租赁供应端呈现分化特征。上半年，上海、广州等地超 8 成样本企业写字楼收入同比下滑，跌幅最高达 24.64%。法拍项目成为市场主流，如上海浦西佳程广场、广州奥园总部大楼等因开发商债务危机进入司法程序，但产权复杂、续建成本高企，导致流拍率攀升。反观核心城市核心商圈项目，如南京国金中心、上海陆家嘴，凭借高出租率与成熟运营，维持收入跌幅可控，成为资产优化中的 “安全锚”。

险资布局加码：追求长期稳定现金流

险资布局逻辑聚焦 “长期稳定现金流”。政策层面，消费基础设施、保租房纳入公募 REITs 试点，险资可通过 “股权持有 + REITs配售” 双通道退出，降低流动性风险。实践中，新华保险、大家投控等头部险企通过设立长租住房基金、战略配售 REITs，重点锁定北京、上海等核心城市 “写字楼租赁” 资产，净运营收益率稳定在 4% - 6%，匹配险资对长久期、抗通胀的需求。

需求分化与区域重构：谁在持续扩租？

市场趋势呈现 “需求分化与区域重构”。科技、金融、消费行业仍为需求主力，TMT 行业占比 31%，人工智能、大数据企业活跃；金融行业新租量环比上涨 15%，以 1000 ㎡ 以下中小面积为主。区域层面，科技中心如中关村空置率降至全市最低，而 CBD、金融街等传统核心区净吸纳量仍为负值，租金跌幅居首。

投资策略：聚焦核心地段与运营能力

投资策略建议聚焦 “核心资产与运营能力”。投资者应优先选择核心地段、高出租率、稳定租约的甲级写字楼，年回报率需达 7% 以上；关注绿色认证、智能楼宇等增值服务，提升资产竞争力；采用灵活租赁方案，如德事 TEC 商务中心提供的 “单日工位租赁” “弹性租期”，降低空置风险。

德事 TEC：为企业提供不确定环境下的稳定支点

作为写字楼租赁市场的全球化标杆，德事 TEC 商务中心覆盖 15 国 37 城 240 家中心，吸引超 57,000 名专业会员，提供多种灵活弹性办公空间租赁服务，包括服务式办公室、共享办公室以及会议室等。其核心优势在于能够帮助企业在复杂的市场环境中精准把握机遇。凭借其遍布全球的商务中心网络和灵活租赁方案，德事 TEC 商务中心正成为企业在不确定市场环境中的稳定支点。其配备 Herman Miller 办公椅、升降桌等高端设备，支持 “拎包入驻”；提供双语前台、IT 支持、会计分析等专业服务，满足企业全球化办公需求。

在 “轻资产运营” 与 “全球化布局” 趋势下，选择具备资源整合能力与专业服务体系的写字楼租赁平台，将成为企业突破发展瓶颈的关键。德事 TEC 商务中心以 “空间 + 服务 + 生态” 的三维赋能，持续推动市场向更高效、更灵活的方向演进，成为企业写字楼租赁的优选合作伙伴。