维港两岸与大湾区的 “产业韧性” ：为什么跨国金融巨头依然重仓核心商业区？

2026 年，香港写字楼市场正呈现出冷热交织的 “双轨” 格局。

一方面，九龙东空置率攀升至 20.7%；另一方面，中环甲级写字楼空置率却逆势回落 0.4 个百分点至 9.2%，成为全港唯一录得空置率改善的分区市场。部分顶级写字楼几乎接近满租，需求也正加速流向长江集团中心二期等新落成的地标甲级商厦。

这一趋势并非孤例。2026 年第一季度，香港甲级写字楼市场录得约 27.5 万平方呎净吸纳量，其中核心地段贡献最为突出：中环独占 17.3 万平方呎，湾仔 / 铜锣湾贡献 8.4 万平方呎，尖沙咀录得 5.6 万平方呎。相比之下，大部分非核心区域仍持续录得负吸纳量。

同一座城市，正在出现两种截然不同的市场表现。

在整体市场承压、企业普遍控本降本的背景下，为什么跨国金融机构依然选择重仓核心商业区？又是什么力量，让中环、尖沙咀、西九龙等传统黄金地段，展现出超越周期的产业韧性？

答案正变得越来越清晰：写字楼市场的真正支撑，从来不只是租金，而是产业密度。

跨国金融机构难以离开核心商业区，正是因为这里汇聚了金融、法律、咨询、会计等高端专业服务，形成高浓度的产业生态链。这种高度集聚带来的协同效率、商业机会与信任关系，是单纯的租金折扣无法替代的。

解码市场分化：高烈度 “冰火两重天” 的底层逻辑

2026 年第一季度的香港写字楼市场，可以用八个字概括：局部稳健，高度集中。

虽然整体甲级写字楼空置率微降至 15.2%，但这一微弱的回暖信号几乎完全是由核心区强力拉动的。核心区的供需两旺与非核心区的持续探底，构成了鲜明的对比。

权威机构的预测也印证了这一趋势。第一太平戴维斯指出，中环及尖沙咀写字楼租金全年预计将录得 5% 至 7% 的逆势升幅。仲量联行的数据同样显示，中环租金按月上升 2.1%，整体甲级写字楼租金按月上升 1.2%。

在这场逆周期反弹中，核心驱动力来自哪里？

金融与财富管理行业的结构性刚需

目前，核心写字楼的租赁需求依然由金融机构、财富管理及保险公司牢牢主导。受惠于香港强化企业财资中心的税务优惠政策，叠加中资企业 “走出去” 的战略浪潮，越来越多涉及金融、科技及消费领域的出海旗舰，选择将总部、财资管理及跨境结算中心落户香港核心区。

2026 年第一季度，香港录得 40 宗 IPO，集资额高达 1,099 亿港元，夺得全球第一。这些高强度的 IPO 活动，直接转化为了对核心区专业办公空间和周边金融生态网络的刚性需求。

“优质化搬迁” （Flight to Quality）的升级效应

明智的企业决策者正积极利用当前的租金窗口期，开启 “向下买单、向上升级” 的策略。他们正从非核心地段向核心地段的优质办公空间集中，旨在以更具性价比的成本锁定长期营运优势，同时借由地标地段维持企业在国际市场的品牌声誉。

什么是 “产业密度” ？核心商業區牢不可破的护城河

要理解核心商业区的不可替代性，首先要看懂 “产业密度” 。

产业密度并不是简单的企业聚集，而是高附加值产业在特定空间内形成的集聚浓度、信任关系与协同效率。它通常来自金融、律所、咨询、会计、保险等专业服务行业的紧密协作，并由此形成稳定高效的商务生态圈。

因此，判断一栋楼宇或一个商务区域的价值，不能只看入驻率或租金水平，更要看进驻企业的行业属性、商业活跃度及协同关系。由高成长企业自然聚集形成的办公生态，与依靠短期补贴吸引而来的入驻需求，在长期价值上有着本质区别。

金融机构的选址逻辑很直接：距离决定效率，密度带来确定性。当交易对手、合作律所、审计师及投行顾问都位于同一栋大楼或相邻街区时，决策速度和信任成本都会被显著优化。

中环不仅是一个地理位置，更是全球资本的重要枢纽。其历经数十年沉淀形成的网络效应与产业密度，是任何新兴规划区都难以在短期内通过政策或降价复制的。

跨国金融巨头重仓核心商业区的三大维度

生态链的 “不可替代性” 与极致效率

跨国复杂的并购与证券交易需要即时、高频地对接投行、律所、审计、公关等专业服务。离开这个生态圈，意味着交易磨合成本的飙升。

以新鸿基地产的西九龙地标项目国际贸易广场（ICC）及全新的 International Gateway Centre（IGC）为例，AXA 安盛承租高层三层楼面（约 9.75 万平方呎），摩根大通亦租用西九艺术广场大楼约 25 万平方呎楼面。这些巨头的入驻，正是对西九龙 “高铁地利” 与 “新金融枢纽” 产业集群效应的双重看好。

顶级人才集聚的 “磁吸效应”

顶尖的金融与专业服务人才对工作环境、通勤便利度以及行业社交圈有着极高的黏性。企业一旦选择搬离核心区，将面临核心中高层及关键专业人才流失的隐形风险。这种损失，是任何租金节省都无法弥补的。

品牌背书与无形资产的 “信用溢价”

对于顶级金融机构而言，在中环拥有办公室不仅是一个物理办公点，更是一张无需言语的全球信用名片。它向全球客户、合作伙伴和监管机构传递出清晰的信号： “我们是这个市场中长期的、有实力的深度参与者。”

这种由地段带来的 “信任红利” ，在市场下行或波动周期中，往往具有极高的避险价值。

TEC 免去漫长建设，直接接入 “产业密度” 核心

对于追求高效、敏捷的现代企业而言，如何在充满不确定性的市场中，既能享受核心核心商業區的 “产业密度” 红利，又能保持轻资产的灵活运营？

TEC 德事商务中心给出了标准答案。作为亚太区高端灵活空间行业的领军者，TEC 在香港中环（国际金融中心、交易广场）、西九龙及深圳福田核心商業區均拥有多处地标级中心。

选择德事，就是选择了一条以极低阻力、极快速度切入高产值产业生态圈的绿色通道。

锚定核心地段：与全球金融巨头为邻

入驻 TEC 位于中环 IFC 或交易广场的中心，意味着企业可置身香港核心金融圈，与全球领先的金融机构及专业服务企业共享同一商务生态。

这种独特的 “邻近效应” ，不仅体现于地址本身，更体现在日常商务连接与潜在合作机会之中。无论是大堂、会议空间，还是日常往来中的交流，都可能为企业带来更高质量的商业触点。

与行业标杆同处核心地段，也能进一步提升企业的品牌形象、商务信任度及对话起点。

灵活订阅方案，在租金反弹前锁定核心区价值

面对中环及尖沙咀写字楼租金预计上升的趋势，TEC 德事的灵活方案为企业提供了更从容的应对方式。

企业无需承担长期租约压力，可根据业务发展灵活增减工位；同时，以可预测的月度成本锁定核心地段资源，在租金上行周期中更好地实现成本控制与效率提升。

“即入即用” 空间：24 小时内融入产业生态

TEC 各中心均配备高规格硬件设施，包括 Herman Miller 办公椅、Cisco 网络基建，以及精通多国语言的专业行政团队，为企业提供稳定、高效的办公支持。

企业签约后最快 24 小时内即可拎包入驻，无需承担高昂的前期装修成本，也无需经历漫长的筹建周期，让团队能更快投入运营，并将精力集中于核心业务拓展。

一份合同，无缝链接两地生态

TEC 在深圳福田核心商业区，包括深圳湾钻石塔等地标项目，同样设有旗舰级中心。对于正在布局大湾区的成长型企业及跨国企业而言，TEC 可提供 “一地签约，多点响应” 的灵活办公方案。

无论是香港中环的国际金融窗口，还是深圳福田的科创与金融总部，企业都能在两地之间灵活切换办公空间，更高效地连接客户、团队与合作伙伴。

随着大湾区 “一小时生活圈” 日益成熟，这种双城联动的空间配置，正成为企业拓展区域业务、提升运营弹性的竞争优势。

产业密度，是穿越周期的硬通货

租金会随周期波动，空置率也会随市场调整，但核心商业区由几代人、无数企业共同沉淀下来的产业密度与商业网络，并不会轻易消失。

在分化加剧的市场环境中，企业选址不能只看短期租金高低，更应关注所在区域能否带来长期价值，包括行业资源、商业连接、客户触达与人才吸引力。越是在波动周期中，企业越需要向高密度、高价值的核心节点靠拢，以提升自身的抗风险能力与增长确定性。

随着 2026 年中环核心区租金逐步重回上升轨道，越早锁定优质办公空间，企业越能优先把握产业密度所带来的确定性红利。

诚邀企业决策者走进 TEC 德事位于香港中环国际金融中心、交易广场及深圳福田的地标中心，现场体验高效、灵活且与全球金融及专业服务生态紧密连接的办公新范式。

2026 年，让办公室地址成为企业更坚实的竞争壁垒。