2026 中国办公楼租赁指南：趋势、策略与灵活办公创新之道

办公室正在从一项固定的成本支出，转变为企业吸引人才、激发创新的战略资产。当前，中国办公楼市场正经历结构性调整。面对市场租金持续下行的压力，整体环境对租户持续利好。

这一市场变化带动了企业的成本驱动型搬迁和升级需求。企业积极寻求更有利的租约条款和品质升级机会。同时，主要城市的写字楼市场在未来几年内将迎来供应高峰，进一步加剧市场竞争。

市场趋势：租户市场下的战略机遇

当前中国办公楼市场正经历结构性调整，呈现出鲜明的 "租户市场" 特征。当前，高端写字楼租金整体仍处于下行通道，但降幅已明显收窄。

市场分化现象明显，核心区域空置率显著低于平均水平，而其他区域则面临更高的空置压力。租金下行本质上是市场价值的理性回归。面对空置压力，业主方更倾向于采取 "以价换量" 策略，通过租金让步快速去化空置面积。

从需求结构来看，高科技、TMT、金融业和专业服务业等新兴和专业服务行业已成为租赁交易的主力军。

上海市场也呈现类似趋势，金融服务业保持韧性，其中私募基金需求有所上升。与人工智能相关的科技互联网企业以及以户外运动为代表的零售品牌的办公租赁需求同样保持活跃。

未来已来：2026 年办公空间的四大核心转变

随着 2026 年的临近，办公空间正在经历根本性变革。IWG 发布的《2026 全球十大办公趋势报告》指出，企业将把对员工的投入推向新高度⸺员工既是企业最核心的资产，更是长远发展的关键投资。

1. 灵活与混合办公成为标配

超过 70% 的企业预计在未来十年内仍将维持混合运营。这一趋势在中国尤为明显，如携程早在 2022 年起便率先推行 "3 + 2" 混合办公政策。

2. "15 分钟生活圈" 理念将在 2026 年迈入全新阶段

此前主要通过改造现有社区落地；未来一年，"15 分钟生活圈" 将开启 "从零规划、全新建设" 的新模式。

3. 智能技术深度赋能办公体验

中国已成为职场 AI 运用最先进的市场之一，采用率高达 93%，远超 67% 的全球平均水平。62% 的 Z 世代员工已主动指导年长同事如何使用 AI 提升效率和生产力。

4. 人才发展与健康福祉成为焦点

混合办公模式下的职场人更倾向于积累 "微证书"（聚焦特定技能的小型资格认证）。超过 40% 的中国白领正积极考取各类专业证书。

为对抗 "精神离职"，57% 的员工表示，当感受到不被重视或遭遇过度管理时，更容易产生这种状态。企业因此更加重视员工福祉和灵活工作选择，以保持竞争力并维持员工的敬业度。

企业租赁决策指南：五步走策略

面对复杂的市场环境，企业需要系统性的策略来做出明智的办公楼租赁决策。以下五步指南将帮助您把握当前市场机遇：

1. 精准评估与前瞻规划

在书面确认需求之前，务必与关键部门负责人深入沟通，并考虑未来 1–3 年的发展弹性。避免因业务快速扩张导致实际面积激增、出现工位短缺的被动局面。

2. 把握谈判窗口争取最优条款

当前市场为租户提供了难得的战略机遇窗口。除了直接租金折让外，可重点关注免租期、装修补贴、灵活扩租 / 缩租权等条款。鉴于当前市场环境，租户倾向于续租或通过租约重组优化现有条款，业主对此保持灵活的议价空间。

3. 重新定义空间规划与设计理念

办公场所的核心诉求正聚焦 "灵活性"，力求平衡空间使用效率与员工体验。多数租户计划引入灵活办公区域（如共享工位、流动会议室），并增加协作空间占比。

4. 将绿色与智能纳入核心考量

越来越多的租户将 "LEED 认证"、"碳中和设计" 等绿色指标纳入选址标准。在智能化方面，领先的商业地产运营商已开始打造智能配电房等试点，实现电网运行状态、设备状况和可调度负荷的实时观测。

5. 构建弹性合约与灵活退出机制

短期租约 (1–2 年) 需求有所提升，反映企业对市场不确定性的应对策略。确保合同中包含合理的退出条款和面积调整选项，为业务变化预留空间。

德事解决方案：应对市场挑战的灵活办公策略

在复杂多变的市场环境中，传统的长期租赁模式已难以满足企业对灵活性、成本控制和风险管理的要求。德事 TEC 商务中心提供的灵活办公解决方案，正是为企业应对这些挑战而生。

1. 一站式租赁服务减轻管理负担

TEC 德事能为各种大小规模的专业团队提供设备齐全的服务式办公室、灵活弹性的租赁条款、专业贴心的支援服务和可量身定制的布局安排。企业无需预付巨额资本支出，只需每月支付一笔固定费用，即可获得包括设计、建造、日常运营管理在内的全流程服务。

2. 客制化办公空间实现品牌与功能统一

无论企业需要一个能容纳数百人的大型办公室，还是一个小型但有先进技术设备的工作空间，德事 TEC 商务中心的专属办公空间企业解决方案都能通过四步流程帮助实现：选择位置、设计构思、实际施行和支援营运。

3. 全球网络布局支持企业扩张与整合

德事在全球 15 个市场、38 个城市拥有 260+ 个中心，服务超过 60,000 名会员。这一网络使企业能够以统一的标准快速进入新市场，或在多个地点保持一致的办公体验。

4. 应对混合办公趋势的多元化组合

从私人办公室、共享办公空间、会议室、活动场地到日租会议室，德事提供全面的组合，满足企业从核心团队办公到临时会议、从实体办公到形象建立的各种需求。

5. 健康与可持续的办公环境

德事 TEC 商务中心不仅提供办公空间，还致力于打造促进健康、协作和创新的环境。成为会员可专享 TEC Community™ 的多元化活动，获得与其他志同道合的专业人士进行交流和认识的机会。

未来展望：为敏捷而生的工作场所

展望 2026 年及未来，办公楼市场将呈现短期承压、长期向好的态势。随着新质生产力，特别是人工智能等新兴产业的快速成长，市场将获得新的增长动能。未来，办公空间的竞争力将聚焦于绿色、健康与智能，并从传统的成本中心转变为价值创造中心，具备精品酒店般的氛围和技术赋能下的个性化办公体验，以重新定义工作模式。

对于企业而言，关键是要建立敏捷的房地产策略，将办公空间从固定的成本支出转变为支持业务增长、吸引人才和促进创新的战略资产。在这个过程中，与德事 TEC 商务中心这样的专业合作伙伴协作，能够帮助企业更快速、更灵活地应对市场变化，把握战略机遇。

在竞争日益激烈的中国市场，办公楼租赁决策正从单纯的成本考量转变为全面的战略规划。德事 TEC 商务中心凭借 31 年的行业经验，在全球 15 个市场、38 个城市拥有 260+ 个中心，为超过 60,000 名会员提供灵活办公解决方案。